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  兰桂坊这个盘是很特殊的，杨浦滨江+内环内（江浦公园旁），产品形态是罕见的洋房+叠墅+大平层+风貌的复合社区，整个地块的规划还是以风貌别墅的形态来做的，所以风貌有的优缺点它都有。小区很小，一共33套，6幢3-4F的洋房及别墅产品：1） 12套洋房：约90㎡，174㎡2） 2套风貌叠墅（和大平层同幢楼）：190、200㎡3） 13套风貌别墅平层/联排：220、240㎡4） 6套风貌大平层：198㎡ 社区方面兰桂坊的坏因主要就集中在社区本身了1. 小区体量太小，公区匮乏，近在北边洋房的北部做了一个200平左右的下沉庭院，有健身房和会客区等设施2. 几幢楼的排列是按风貌别墅的标准来做的，所以楼间距是很小的，即使只有3-4层，1-2楼的采光视野都很受影响3. L型风貌别墅是东西朝向，临街不设围墙，直面兰州路和杨树浦港河景。这点倒是非常的“风貌”，估计会劝退不少人4. 最北侧的洋房，一楼非标，北面几乎是贴着围墙，很压抑，采光很差5. 项目的南北和西侧，三面被老破小包围，东面是小河道杨树浦港，这点很杨浦6. 90㎡户型有6套，大户型和风貌买家大概率会顾虑，稀释了社区的纯粹性 户型和产品的质量方面这方面几乎都是优点1. 外立面是红砖+ 石材+铝板，是少有的线. 户型设计都很方正，大客厅大厨房，浪费面积较少。90平搭配大飘窗，采光好174平是一梯一户，双套房设计，超宽横厅198平是4+1房，同样是超宽横厅+双套房225平都是风貌联排3. 装标目测不低于5000元/㎡，美诺四件套+博世双门冰箱+大金二连供+霍尔维尼新风，风貌地面是石材通铺，洋房是地板。其他细节也很到位4. 一楼都带花园缺点：1. 大户型都有暗卫2. 受限于产品形态，没有飘窗赠送，阳台的尺度感一般还有一个最大的优点就是：价格——洋房定价是12万+，风貌联动价14.8万，放在现在的市场来看，非常着迷。预计洋房会触发高积分

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  报告显示，11月30个重点城市11月预期新增供应669万平方米，环比增长16%。

  其中，一线%。有必要注意一下的是广州，呈现阶段性放量，其单月供应规模达61万平方米，因上月基数较低，环比翻番，同比增幅也达到了4%。

  二三线城市方面，得益于西安、苏州、东莞、常州等城市集中放量，11月26个二三线%。苏州、东莞、常州等基于上月基数较低，环比翻番，同比仍呈现下降走势；而杭州、西安等热点城市“以销定产”模式下，供应呈现出同环比齐增态势，累计同比降幅持续收窄。

  根据报告，11月30个监测城市成交面积为815万平方米，前11月累计成交10651万平方米。

  二三线城市方面，同比跌幅低于一线个二三线万平方米，其中成都单月成交规模达73万平方米，西安也维持了单月60万平方米以上高体量，是稳定全国大盘的基石。

  环比情况去看，合肥、珠海、惠州环比回升，市场保持止跌走势。徐州逆势高增，同环比涨幅达82%和129%，经历了数月行情低迷，购房需求迎来了一波集中释放。

  根据CRIC监测数据，30个重点城市11月平均开盘去化率为34%，环比微增3pcts。其中，厦门、南宁、长春、无锡、东莞、珠海、徐州等7城2025年11月无项目开盘加推。

  分城市来看，去化率超6成城市为天津、苏州和宁波，主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。

  另外，从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市也出现了止跌态势，环比增幅显著。

  去化周期方面，因新房供应放量而成交持稳回落，因而30城11月整体供求比由上月的0.6增至0.82。

  其中，上海、西安、成都和广州等11个城市供求持稳，供求比在0.8-1.2之间；郑州、北京、青岛、南宁、无锡、济南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。

  报告显示，30城库存面积为21890万平方米，环比微降1%，同比下降5%。其中，徐州、惠州等去化周期环比下降，仍在持续改善；从绝对量来看，目前仍有1/3城市消化周期低于18个月。

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